Il locatore ha sempre diritto alla revoca dell’opzione che può effettuare in una qualsiasi delle annualità successive, modificando così il tipo di tassazione (da imposta sostitutiva a IRPEF) entro il termine fissato per il versamento dell’imposta di registro (30 gg.).
Per esercitare validamente la revoca dell’opzione è necessario presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) istituito con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 10/01/2014.
Per le annualità successive alla revoca dell’opzione dovrà essere versata l’imposta annuale di registro nella misura del 2%.
Bisognerà inviare una comunicazione all’inquilino per informarlo della revoca dell’opzione (si ritiene opportuno a mezzo raccomandata).
Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/2012 ha precisato che: “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore….”
La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell’obbligazione solidale al pagamento dell’imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell’opzione.
Cos’ è il regime della cedolare secca ?
Il sistema della cedolare secca, introdotto dal D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale regionale e comunale, oltre che dell’imposta di registro e di bollo dovuta sui contratti di locazione ad uso abitativo.
L’imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’aliquota del 21%.
Per i soli contratti di locazione a canone “concordato” l’aliquota è ridotta al 10% (aliquota così ridotta per il quadriennio 2014-2017) mentre dal 01/01/2018 l’aliquota tornerà al 15%).
Con l’opzione al regime della cedolare il locatore contestualmente rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l’adeguamento Istat) anche se previsto espressamente nel contratto.
La facoltà di applicare il nuovo regime è riservata al locatore “persona fisica” titolare del diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) sull’immobile oggetto della locazione.
La cedolare è applicabile ai soli contratti di locazione aventi ad oggetto immobili censiti nel catasto fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A escluso A10) e locati per finalità abitative.
Il regime trova applicazione anche per le sue pertinenze (non emergono limitazioni in ordine al numero delle pertinenze).
In via generale l’opzione vincola il locatore al regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto con possibilità di revoca prima della scadenza.
